【智庫之光】寧仁岐:地產企業做不到300億,極有可能活不下去!
2018-4-24  來源:博德磁磚  閱讀量:765  


寧仁岐

星河灣集團常務副總裁
中國建筑裝飾協會智庫專家

《與中國新時代同行》

 我題目做的很大,《與中國新時代同行》,但實際上還是根據企業的發展方向來談一談我們公司未來的戰略方向。
 

        2017年是中國房地產又一個轉折之年,未來的格局也漸漸顯現出來了,政策的穩定性將延續,長效機制的建設將進一步發展,隨著經濟形勢不斷改善,各地的房產政策也在不斷變化。 

        從2017年房地產銷售金額的前一百名的排行榜可以看出,前三位都過了5千億,前17位都過了千億。

        所以最近有一些行內的專家說未來的房地產企業可能就是以千億作為分水嶺,以后的企業就是千億企業和非千億企業。為什么會這樣說呢?
        因為現在我們就能看到規模為王這樣的經營理念,已經成為大部分房地產企業的一個落地戰略。旭輝總裁林峰先生說過,規模不是萬能的,但沒規模是萬萬不能的,這就說明規模是非常重要的。

        有些中型企業也會說,規模不重要,其實這里面就有一點吃不到葡萄說葡萄酸的意思。但是規模企業也會說,你們業績太慢,太保守,太不思進取。未來誰對誰錯?這還是要交給市場判定。

        在未來幾年,前30強企業可能會占據市場70%的份額。在2017年已經占領了58%,這個比例已經非常高。我們認為,在未來的五年到八年,就會產生“二八定律”,也就是20%的企業占據80%的市場份額。到了2020年有可能產生,第一個萬億企業。


 

        現在國內的房地產企業的銷售總量,大概在12萬億左右, 如果前三甲都過萬億的話,大家想一想這占了多大的市場比例。在未來,大魚吃小魚一定會出現的,從現在也可以看得到,很多房地產企業逐漸在消失、消退。現在整合、合并的企業非常多。
        規模為王是所有企業都在強調的,剛才我已經講到前十七位,至少還有五到八家都在向千億目標努力,就是今年可能有20到25家企業突破千億。

        現在問題在哪里呢?問題就是規模為王的房企它的優勢越來越明顯,這些優勢主要體現在4個方面。


 

        首先從市場拿地的情況來看,大型企業的能力遠遠強于小企業,從而就推動了行業的集中度,有些房企在2107拿地就用了兩千兩百億,現在在一線城市一塊土地出來幾乎都要幾十億上百億。
        一些中型企業想和規模企業爭奪土地資源幾乎是不可能的。這個例子就說明小企業的競爭能力在下降。簡單來說就是獲取糧食的能力已經喪失了 。
 

        其次是金融市場的嫌貧愛富。這種現象在近幾年越來越明顯,現在所有金融企業特別是銀行,只認排名前一百的房企,規模企業拿到資金的成本越來越低,小企業現在很難拿到便宜的錢,所有我們最近也在做一些發貸融資的項目。現在的情況就是是,進不到100強就絕對拿不到錢。

        第三點是集中采購方面。在戰略采購方面,大企業的優勢是很明顯的。像恒大、碧桂園、萬科這種規模的企業,一旦成為戰略性合作伙伴一年可能是上百上千億的合作,這種情況下他們的成本就下降很多。
 

        最后一點就是人才緊缺。大型企業對人才的聚集能力越來越強,我們也和其他企業一樣,去211、985的學校進行校園招聘,但幾乎很難找得到人。而且,現在本科生本來就少,哈工大一年大概120個左右的畢業生,有70%考研,只有50個左右的畢業生就業,在這種情況下,大型企業幾乎全部拿走。所以人才的導向和流向就進一步地向大規模企業流動。
        現在更大的問題是,我們的人才被挖得更多。星河灣的園林、裝修等管理人員都被翻倍的工資挖走了。對我們來講人員的流逝也是很大的問題。

        現在房地產行業的有個怪向,產品質量好,服務好口碑好的企業進不了前3。現在我們和一些有特點的企業談的時候,我們得到最大的質疑是什么呢?就是成本比較高,業績上相對來說比較保守,規模比較小,發展比較慢。
        但是一些規模做得比較大的企業,又被詬病成產品的品質和服務有瑕疵。從戰略上來看,沒有哪一家企業是完美的,既要大又要好,這是很難的。

        現在有一些企業的口號是,先做規模,先進前一百再說,后面我們再談理想、談情懷、談質量、談體制,不同的窗口期對于不同企業的要求是完全不一樣的,就現在的境況來說,我們的差距還是很明顯的。

        舉一個最簡單的例子,就是回款速度。
        我們跟一些企業比較過,那么很對企業可以做到拿地后3個月可以對外展示,4個月可以銷售,5個月可以回款,我們基本上很難做到,最快也要一年左右。
        去年八月份,我也參加過一個論壇,就是在談,如果企業在2018年,拿不到三百億的銷售額的話,它的生存能力會越來越差,特別像我們這種企業,我們的銷售大概一百五十億左右,這種情況已經連續4、5年了。
        如果一些小企業沒有自身的特性的話在未來很可能一下子被吞并掉。現在我們強調地更多的是區域性和獨特性。在現階段,首先是我們的規模還是做不起來,其次就是所針對的客群相差很多,這對我們的發展也是一個很大的難題。

        另外這幾年房地產政策不斷地推出,例如限購、限貸、限價、限簽,這些政策出臺對房企的經營有很大的影響,特別是前幾年聽到一個名詞叫“70個大中城市的平均房價”這是對我們影響最大的。星河灣在某一些城市,例如青島、太原他們的平均房價一下子就上去了。

        下面我簡單說一下,星河灣的發展和變化,可能對整個行業或者是對裝飾行業有一些啟發。
        星河灣成立了20多年,自始至終都秉承了“品質呈現未來”的理念,我們一直號稱著要做地產界的勞斯萊斯,從成立到現在星河灣一直在做的都是精裝修。


 

      

        因此我們在城市的選擇、土地的選擇、客戶的選擇方面,我們一定要有獨到之處。但對產品品質的無限追求也限制了我們的發展。
 

        大家都知道,我們成立了20幾年,實際上我們做的項目很少,從目前來說就是八到十個項目。我們最早在廣州有兩個項目,在上海有兩個項目,北京一個項目,接下來在沈陽、西安、青島、太原都有項目。在2017年,我們進入了粵東的汕尾。但是項目的規模還是比較大的,幾乎都在一百萬左右。由于我們一直子在偏高端的團體,它的替換速度相對來說比較慢。

        在前幾天,我們在交房的時候,有一個業主請了一個做裝修的同行去幫他驗房,驗完房以后同行就說這個房做得還不錯可以收,當然還有一些小小瑕疵可以修修補補。然后業主就說,那好,我還有幾套房子,以后就按這個標準來做吧。同行就是,這個我們做不到,這個要求太高。的確,在這一方面我們星河灣的要求比較高。

        在2011年、2010年,星河灣的裝修風格都是比較豪華的。無論是磚、馬賽克、石材、色調等等都是偏深一點,當時我們把它叫做古典。很對客戶認為,像五星級酒店、夜總會的感覺。這也確實滿足了一些土豪的要求。


 

        但是隨著社會的發展,出現了一批文化精英,那么這些文化精英的要求又不一樣了。所以到了13、14年,我們也逐漸改變設計風格,做了一些簡約、現代的風格。那么這些呢就是比較干凈有點書香味道的做法。
        這種風格就得到更高層次人群的需求。可能他們更關注環保、節能、個人身體健康等等因素,因此我們也做了一些改變。這是文化精英的出現,使得我們的設計風格產生了一些改變。

        接下來,下一步的考慮就是“科技精英”的需求。現代人對智能化的需求越來越高,我們從指紋門鎖、一鍵控制等等一些智能化的東西,在這個方面我們也會做出一些改變。

        我們一直在強調的是,客戶是最大的上帝,他們的需求就是我們的生產動力,我們能生產下去就是因為社會有這種需求。


 


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